Gaziantep Üniversitesi Öğretim Üyelerinden Prof. Dr. Selahattin BEKMEZ ve Öğr. Gör. Aslı ÖZPOLAT konut piyasaları ve kentsel dönüşüm ile ilgili son iki yıldır yürütmüş oldukları çalışmayı sonuçlandırdılar.
Çalışmanın sonucuna göre, Türkiye’de konut talebi kişi başına milli gelir, faiz oranı, enflasyon, istihdam oranı ve ikame malların fiyatlarından etkilenmektedir. Çalışmanın işaret ettiği bir diğer önemli nokta ise kentsel dönüşüm projelerinin konut fiyatlarına etkisi üzerinedir. Buna göre, konut talebinin ve konut fiyatlarının kısa vadede belirgin bir dalgalanma göstereceği ve uzun vadede, konut fiyatların artmaya devam edeceği bekleniyor.
Türkiye’de Konut Sektörü
Türkiye’de son yıllarda yıldızı parlayan sektörlerden olan konut sektöründe, konut arz ve talebi, 1980’den sonra oldukça dalgalı bir seyir izlemiştir. 1997 Asya Krizinden olumsuz etkilenen sektörde, 1999 yılında Marmara Depremi ile konut talebi önemli ölçüde artırmış, ancak bu artış eğilimi 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz ile birlikte tekrar azalmıştır. Çalışmada, 2004 yılında başlayan ekonomideki göreli iyileşmeye paralel olarak, konut piyasalarının büyüme eğilimine girdiği ve özellikle TOKİ evlerinin yapımı, 2B ve Kentsel dönüşüm projeleri ve yabancılara gayrimenkul satışının önünün açılması ile konut piyasalarında büyük oranda bir canlanma meydana geldiği belirtidi.
Yapı kullanım izin belgeleri 2000 yılında 86.279 iken 2011 yılında 84.791 olmuştur. 2012 yılının ilk dokuz ayında ise bir önceki yıla göre bina sayısında yüzde 9,4 oranında bir azalma meydana gelmiştir. Konut talebinin aksine, konut arzında önemli artışlar meydana gelmiştir. Bu artışlarda sektöre verilen desteklerin önemi büyüktür. Yapı ruhsatı izin belgeleri 2000 yılında 70.292 iken 2011 yılında 100.764 olmuştur. 2012 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre yapı ruhsatı izin belgesi verilen bina sayısı yüzde 5,6 oranında artış göstermiştir.
Çalışmanın Özeti
Çalışmada Vektör Otoregresiv Model (VAR) kullanılarak 1986 ile 2011 yılları arasındaki konut talebi ile kişi başına milli gelir, enflasyon, işsizlik oranı, faiz oranı ve ikame malların fiyatları arasındaki ilişki analiz edilmiştir. Konut talebinin göstergesi olarak yapı kullanım belgeleri kullanılmıştır. İkame malların göstergesi olarak ise borsa endeksi alınmıştır. Analiz sonuçlarına göre, kişi başına milli gelirin konut talebi üzerindeki etkisi yüzde 13, işsizlik oranın etkisi yüzde 6, enflasyon oranının etkisi yüzde 5, ikame malların fiyatının etkisi yüzde 2 oranında olduğu gözlemlenmiştir. Faiz oranının etkisi ise oldukça düşüktür.
Çalışmanın bulguları, kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirildiğinde, konut talebinin ve dolayısıyla konut fiyatlarının kısa vadede artacağı yönünde bulgular elde edilmiştir. Çünkü kentsel dönüşüm ile birlikte, deprem ve benzeri doğal afetler sonucu ortaya çıkabilecek hasar ve kayıpların en aza indirgenmesi, gecekondu alanlarının dönüştürülmesi, ulaştırmanın düzenlenmesi ve sanayi ve iş kollarının yeniden yapılandırılması dönüşüm kapsamında yer alan bölgeleri, ekonomik olarak daha cazibeli bir konuma getirmektedir. Ayrıca, proje kapsamında evleri yıkılan vatandaşlar yeni konut arayışı içine girmiştir. Tüm bu etkenler kentsel dönüşümün konut fiyatları üzerindeki baskısı olarak ifade edilebilir. Çalışmanın vurguladığı bir diğer önemli nokta ise rant kavramıdır. Eğer gerekli önlemler alınmazsa rantın belli kesimlere kanalize edilmesinin kaçınılmaz bir sonuç olduğu ifade edilmektedir. Ülkemizin birçok bölgesinde meydana gelen yüzde yüzün üzerindeki konut fiyatı artışlarının bu sonucun bir göstergesi olduğu vurgulanmaktadır.
Prof. Dr. Selahattin Bekmez ve Öğr. Gör. Aslı Özpolat’ın yapmış oldukları bu çalışma esas itibariyle, kentsel dönüşüm, konut sektöründe beklenen talep artışları ve ekonomik büyüme ile sektörün 2013 yılında da hız kesmeden büyümeye devam edeceğini tahmin etmektedir. Ancak, konut fiyatlarında meydana gelecek bu artışların gelir dağılımı üzerindeki etkilerinin hâlihazırda belirsizliğini koruduğunu da vurgulamak gerekir.
